יסודות המשכנתא
מדריך מקיף להבנת המשכנתא ותהליך קבלתה
קרא עוד »מדריך מקיף להבנת סוגי הריביות השונים במשכנתאות והשיקולים לבחירת התמהיל האופטימלי לצרכים שלכם
הריבית היא למעשה המחיר שמשלמים על הזכות להשתמש בכסף של מישהו אחר. במשכנתא, הריבית מהווה חלק משמעותי מהעלות הכוללת, ובחירת סוג הריבית המתאים היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו בתהליך.
בישראל קיימים מספר סוגי ריביות למשכנתאות, כל אחד עם היתרונות והחסרונות שלו. הבנת ההבדלים בין סוגי הריבית השונים תסייע לכם לבנות משכנתא מאוזנת ויציבה.
החלוקה הבסיסית ביותר היא בין ריבית קבועה לריבית משתנה:
ראו את ההשפעה של סוגי ריביות שונים על התשלום החודשי
מחשבון אינטראקטיבי להשוואת תשלומים בריביות קבועות ומשתנות
כולל סימולציה של שינויי ריבית לאורך זמן
ריבית שיכולה להשתנות במהלך תקופת ההלוואה בהתאם לתנאי השוק.
מעבר לסוג הריבית, יש גם להבין את נושא ההצמדה. בישראל, קיימות שתי אפשרויות עיקריות:
בהלוואות אלו, הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן. כאשר המדד עולה, גם התשלום החודשי עולה בהתאם.
הלוואות שאינן מושפעות משינויים במדד המחירים לצרכן.
מסלול הפריים הוא אחד המסלולים הפופולריים ביותר בישראל. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הפריים, שנקבעת על-ידי בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע.
הלוואות צמודות למדד ולמטבע חוץ (דולר או יורו) מציעות ריבית בסיסית נמוכה, אך חשופות לתנודתיות בשערי המטבע.
מרכיב | הגדרה | דוגמה טיפוסית |
---|---|---|
ריבית בנק ישראל | הריבית הבסיסית שקובע בנק ישראל | 3.5% |
מרווח בנק | ההפרש שהבנק מוסיף כעמלה ורווח | 0.5–1.5% |
APR משוער | סכום כולל כולל עמלות וריבית דריבית | ~5.2–6.0% |
מסלול | ריבית משתנה/קבועה | הצמדה | יתרונות מרכזיים | חסרונות מרכזיים |
---|---|---|---|---|
פריים | משתנה | לא צמוד | ריבית התחלתית נמוכה, אין קנסות פירעון מוקדם | חשיפה לעליית ריביות |
קבוע צמוד מדד | קבועה | צמוד למדד המחירים לצרכן | ריבית קבועה וידועה מראש | חשיפה לעליית מדד, קנסות פירעון מוקדם |
קבוע לא צמוד (קל"צ) | קבועה | לא צמוד | ודאות מוחלטת בתשלום החודשי | ריבית התחלתית גבוהה יחסית |
משתנה כל 5 שנים | משתנה בתקופות קצובות | בד"כ צמוד למדד | איזון בין יציבות לגמישות | חשיפה לעליית ריבית בכל עדכון |
משתנה תלבור | משתנה מדי שנה | בד"כ צמוד למדד | ריבית התחלתית נמוכה מאוד | תנודתיות גבוהה, עדכון תכוף |
הכלי הבא מציג את ההשפעה של שינויים בשיעור הריבית על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת של המשכנתא. ניתן לבחור ריבית שונה כדי לראות את המשמעות הכספית של השינוי.
ריבית משתנה, לא צמודה למדד
ריבית 4.75%: בריבית זו, על משכנתא של 1,000,000 ₪ לתקופה של 25 שנים, התשלום החודשי יעמוד על 5,701 ₪, וסך הריבית שתשלמו תהיה 710,352 ₪.
שינוי של 1% בריבית משפיע בכ-250,000 ₪ על עלות המשכנתא הכוללת.
רוב המומחים ממליצים לא להניח את כל הביצים בסל אחד, אלא לפצל את המשכנתא בין מספר מסלולים שונים:
אחוז מהמשכנתא | מסלול | הצמדה | מטרה |
---|---|---|---|
40% | פריים | לא צמוד | גמישות לטווח קצר-בינוני, אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות |
35% | קבוע צמוד מדד | צמוד למדד | יציבות בטווח הבינוני עם ריבית נמוכה יחסית |
25% | קבוע לא צמוד | לא צמוד | ודאות מוחלטת לטווח הארוך |
חודש | יתרת קרן בתחילת חודש | ריבית חודשית | קרן בתשלום | יתרת קרן בסיום חודש |
---|---|---|---|---|
1 | 1,000,000 | 3,500 | 1,000 | 999,000 |
2 | 999,000 | 3,496.50 | 1,003.50 | 997,996.50 |
ריבית הפריים היא ריבית בסיסית הנקבעת על-ידי בנק ישראל ומהווה בסיס לריבית משתנה במשכנתאות. בדרך כלל, הריבית במסלול פריים מחושבת כריבית הפריים בתוספת מרווח קבוע.
אין תשובה אחת מתאימה לכולם. ריבית קבועה מעניקה ודאות וביטחון לאורך זמן, בעוד שריבית משתנה בדרך כלל נמוכה יותר בהתחלה אך כרוכה בסיכון של עליית ריבית בעתיד. מומלץ לשלב בין סוגי הריביות במשכנתא.
ריבית צמודת מדד היא ריבית שבה הקרן והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן. כאשר המדד עולה, סכום ההחזר החודשי גדל בהתאם. מסלולים צמודי מדד מציעים בדרך כלל ריבית נמוכה יותר מהמסלולים הלא צמודים.
זהו מסלול בו הריבית נשארת קבועה למשך 5 שנים ומתעדכנת בתום כל תקופה בהתאם לריבית השוק באותה עת. המסלול מאפשר יציבות לתקופה מוגדרת תוך הזדמנות לקבלת ריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלול קבוע לכל התקופה.
מסלול קבוע לא צמוד (קל"צ) מעניק את הוודאות הגבוהה ביותר מבחינת התשלום החודשי - הוא נשאר זהה לאורך כל התקופה ללא תלות באינפלציה או שינויי ריבית. הריבית ההתחלתית גבוהה יחסית, אך בתקופות של אינפלציה גבוהה המסלול עשוי להיות משתלם במיוחד.
לא. ריבית הפריים היא רק המדד הבסיסי; הבנק מוסיף מרווח קבוע מעליה כעמלה ורווח.
APR (Annual Percentage Rate) משקף את עלות ההלוואה השנתית, כולל עמלות והרכב ריבית. הוא מחושב באמצעות נוסחת EAR כדי לכלול צבירת ריבית דריבית.
במרבית הבנקים ניתן לבחור עדכון חודשי, שנתי או כל מספר שנים (2.5, 5 וכו') בהתאם לתנאי ההלוואה.
המשוב שלך עוזר לנו לשפר את התוכן עבור כולם
הדירוג שלך עוזר לנו להבין איך לשפר את התוכן ולהפוך אותו לשימושי יותר עבור קוראים אחרים.
התמהיל האופטימלי תלוי במצבכם הפיננסי ובמאפיינים האישיים שלכם. הנה המלצות לפי פרופילים שונים: