יסודות המשכנתא
מדריך מקיף להבנת המשכנתא ותהליך קבלתה
קרא עוד »מדריך מקיף להבנת סוגי לוחות הסילוקין והשפעתם על המשכנתא שלך
לוח הסילוקין הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר במשכנתא, המשפיע באופן ישיר על התשלום החודשי, על העלות הכוללת, ועל הקצב שבו אתם פורעים את ההלוואה.
במדריך זה נסביר על סוגי לוחות הסילוקין העיקריים בישראל, היתרונות והחסרונות של כל שיטה, ונראה איך בוחרים את לוח הסילוקין המתאים ביותר לצרכים שלכם.
לוח סילוקין הוא למעשה טבלה המפרטת את התשלומים של המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה. הלוח מציג עבור כל תשלום:
בישראל קיימים מספר סוגי לוחות סילוקין עיקריים, כשכל אחד מהם מתאים לצרכים ולמצבים פיננסיים שונים:
סוג לוח | תשלום חודשי | עלות ריבית כוללת | מתאים עבור | יתרונות עיקריים |
---|---|---|---|---|
שפיצר | קבוע לאורך זמן | גבוהה יחסית | מעוניינים ביציבות | תכנון תקציב קל, ודאות |
קרן שווה | יורד בהדרגה | נמוכה יחסית | יכולת החזר גבוהה בתחילה | חיסכון בריבית, בניית הון מהירה |
בלון/גרייס | נמוך בתחילה | תלוי במימוש | הכנסה עתידית צפויה | גמישות, הקלה זמנית |
לוח שפיצר הוא הלוח הנפוץ ביותר בישראל ובעולם. בלוח זה התשלום החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אך החלוקה בין קרן לריבית משתנה.
כאשר:
עבור הלוואה של ₪1,000,000 ל-20 שנה בריבית 3%:
גרף המציג את התפלגות התשלומים בלוח שפיצר לאורך זמן
בשיטת שפיצר התשלום החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אך היחס בין קרן לריבית משתנה עם הזמן. בתחילת ההלוואה, חלק גדול יותר מהתשלום החודשי מופנה לתשלום ריבית.
הגרף מציג את ההתפלגות בין תשלומי קרן וריבית בלוח שפיצר. שימו לב כיצד בתחילת ההלוואה רוב התשלום הולך לריבית, ועם הזמן היחס משתנה לטובת החזר הקרן.
בלוח קרן שווה, סכום הקרן שמוחזר בכל חודש זהה, אך סכום הריבית יורד בהדרגה ככל שיתרת החוב קטנה. התוצאה היא תשלום חודשי שיורד לאורך זמן.
כאשר:
בשיטת הקרן השווה, תשלום הקרן נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אך תשלום הריבית קטן בהדרגה, ולכן סך התשלום החודשי קטן עם הזמן. התשלומים הראשונים גבוהים יותר מאשר בשיטת שפיצר.
הגרף מציג את הירידה ההדרגתית בתשלום החודשי בלוח קרן שווה, כאשר תשלום הקרן נשאר קבוע ותשלום הריבית הולך ופוחת ככל שיתרת הקרן קטנה.
ההחלטה בין לוח שפיצר ללוח קרן שווה היא אחת החשובות ביותר בתכנון המשכנתא. הבה נשווה בין השיטות:
ראו את ההבדלים בתשלומים ובעלות הכוללת בין שני סוגי הלוחות
פרמטר | לוח שפיצר | לוח קרן שווה | הפרש |
---|---|---|---|
תשלום ראשון | ₪5,546 | ₪6,667 | +₪1,121 |
תשלום אחרון | ₪5,546 | ₪4,177 | -₪1,369 |
סה"כ ריבית | ₪331,040 | ₪251,250 | חיסכון ₪79,790 |
יתרת קרן אחרי 5 שנים | ₪818,262 | ₪750,000 | פחות ₪68,262 |
הלוואת בלון היא סוג מיוחד של לוח סילוקין שבו במשך תקופה מסוימת משלמים רק ריבית (או ריבית וחלק קטן מהקרן), ובסוף התקופה נדרש לפרוע את יתרת הקרן בתשלום אחד גדול.
גרף המציג את התפלגות התשלומים בהלוואת בלון לאורך זמן
בשיטת בלון, ישנה תקופת חסד שבה משלמים רק את הריבית, ולאחר מכן תשלום בלון גדול בסוף התקופה. שיטה זו מתאימה למי שצופה הכנסות גבוהות בעתיד.
הגרף מציג את הדפוס הייחודי של הלוואת בלון - תשלומי ריבית קבועים ונמוכים לאורך רוב התקופה, ולאחר מכן תשלום "בלון" גדול בסוף התקופה הכולל את כל יתרת הקרן.
הלוואת גרייס מאפשרת תקופת "חסד" בתחילת ההלוואה, שבה התשלומים נמוכים יותר. לאחר תקופת הגרייס, ההלוואה עוברת ללוח סילוקין רגיל.
גרף המציג את התפלגות התשלומים בהלוואת גרייס לאורך זמן
בשיטת גרייס, ישנה תקופת חסד שבה משלמים רק את הריבית, ולאחר מכן תשלומים רגילים. שיטה זו מתאימה למי שצופה הכנסות גבוהות בעתיד.
הגרף מציג את ההתפלגות בין תשלומי קרן וריבית בהלוואת גרייס. שימו לב כיצד בתחילת ההלוואה רוב התשלום הולך לריבית, ועם הזמן היחס משתנה לטובת החזר הקרן.
בחירת לוח הסילוקין תלויה במצבכם הפיננסי הנוכחי, בתוכניות העתיד, ובגישתכם לסיכון. הנה המדריך המלא:
מאפיינים: הכנסה יציבה, ילדים קטנים, תכנון לטווח ארוך
מומלץ: שילוב של 70% שפיצר + 30% קרן שווה
סיבה: יציבות תקציבית עם חיסכון מסוים בריבית
מאפיינים: הכנסה גבוהה ויציבה, רצון לחסוך בעלויות
מומלץ: 60% קרן שווה + 40% שפיצר
סיבה: מקסום החיסכון בריבית תוך שמירה על גמישות
מאפיינים: רכישה להשקעה, תכנון למכירה בטווח קצר
מומלץ: בלון/גרייס לתקופה קצרה
סיבה: מינימום תשלומים, מקסום תזרים להשקעות נוספות
מאפיינים: הכנסה נמוכה כיום, צפי לעלייה בעתיד
מומלץ: גרייס הדרגתי או שפיצר מלא
סיבה: התאמה לעליית ההכנסה הצפויה
האסטרטגיה המומלצת ביותר היא שילוב חכם בין סוגי לוחות סילוקין שונים. גישה זו מאפשרת ליהנות מהיתרונות של כל שיטה תוך מזעור החסרונות.
שילוב נכון בין סוגי הלוחות מאפשר ליהנות מהיתרונות של כל שיטה ולמזער את החסרונות. רוב יועצי המשכנתאות ממליצים על שילוב כזה, תוך התאמה לנסיבות האישיות של כל לווה.
בדקו איך שילובים שונים משפיעים על התשלום החודשי והעלות הכוללת
לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את התשלומים החודשיים של המשכנתא, תוך פירוט החלוקה בין החזר קרן והחזר ריבית בכל תשלום, וכן את יתרת הקרן לאורך תקופת ההלוואה.
בלוח שפיצר התשלום החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, כאשר בתחילה רוב התשלום הולך לריבית ובהדרגה יותר הולך להחזר קרן. בלוח קרן שווה, תשלום הקרן קבוע והריבית יורדת בהדרגה, מה שגורם לתשלום החודשי להיות גבוה יותר בתחילת ההלוואה ולרדת בהדרגה.
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. לוח שפיצר מתאים למי שמעוניין בתשלום חודשי קבוע לצורך תכנון תקציב יציב. לוח קרן שווה מתאים למי שיכול לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתחילת הדרך ורוצה להוזיל את העלות הכוללת של המשכנתא.
לוח בלון או גרייס הוא לוח סילוקין מיוחד שבו בתחילת תקופת ההלוואה לא מחזירים קרן כלל (גרייס מלא) או מחזירים רק חלק ממנה (גרייס חלקי). בסוף התקופה יש לפרוע סכום גדול יחסית בבת אחת. מסלול זה מתאים למי שצופה עלייה בהכנסות העתידיות או למשקיעים.
ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, התשלום החודשי יהיה נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר. קיצור תקופת המשכנתא מוביל לתשלומים חודשיים גבוהים יותר אך לעלות ריבית כוללת נמוכה משמעותית.
המשוב שלך עוזר לנו לשפר את התוכן עבור כולם
הדירוג שלך עוזר לנו להבין איך לשפר את התוכן ולהפוך אותו לשימושי יותר עבור קוראים אחרים.