מילון מונחי נדל"ן

מילון מקיף המכיל את המונחים השכיחים בתחום הנדל"ן, המשכנתאות ורכישת דירות בישראל

APR (Annual Percentage Rate) - שיעור ריבית שנתי: שיעור הריבית השנתי הכולל את כל העלויות הנלוות להלוואה, כגון עמלות, ביטוחים והוצאות נוספות. ה-APR מאפשר להשוות בין הלוואות שונות בצורה מדויקת יותר, מכיוון שהוא לוקח בחשבון את כל העלויות ולא רק את הריבית הבסיסית.
EAR (Effective Annual Rate) - שיעור ריבית אפקטיבי שנתי: שיעור הריבית האפקטיבי שנתי, כולל ריבית דריבית. ה-EAR משקף את התשואה האמיתית על ההשקעה או ההלוואה, ומאפשר להשוות בין הלוואות עם תשלומים שונים (כמו ריבית קבועה מול ריבית משתנה).
אחוז מימון: מונח המתאר את חלק שווי הנכס שנלקח בהלוואת משכנתא, ביחס לערך הכולל של הנכס. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא מיליון ש״ח ויש הון עצמי של 300 אלף ש״ח, אחוז המימון יהיה 70%. בנקים מגבילים את אחוזי המימון בהתאם לסוג הנכס ולמצב הרוכש.
אישור על תשלום הון עצמי: מסמך חתום על ידי מוכר הנכס שמאשר כי הקונה שילם לו סכום מסוים מתוך כספי ההון העצמי של הקונה. מסמך זה נדרש לעיתים על ידי הבנק למשכנתאות כדי לוודא שהקונה השקיע הון עצמי בעסקה, כתנאי למתן יתרת ההלוואה.
אישור זכויות: אישור זכויות במקרקעין הוא מסמך שמונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, עבור נכסים שלא רשומים עדיין בטאבו. המסמך מפרט את בעלי הנכס, וכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת הרשומים עליו. במסחר דירות מקבלן, אישור הזכויות משמש כתחליף לנסח טאבו עד לרישום המסודר של הדירה בטאבו.
אישור עקרוני: אישור מוקדם מטעם הבנק למשכנתאות המציין באופן עקרוני כמה כסף הבנק מוכן להלוות ללווה, בהתבסס על נתונים ראשוניים. האישור ניתן לפני הגשת מסמכים מלאים ולפני בחינת הנכס הספציפי, והוא אינו מחייב את הבנק במאה אחוז אך מעניק לרוכשים ודאות לגבי תקציב הרכישה.
ארנונה: תשלום חובה לרשות המקומית (עירייה או מועצה מקומית) המוטל על מי שמחזיק בנכס בנוי (דירה, בית, משרד, חנות וכו'). סכום הארנונה נקבע לפי קריטריונים כמו גודל הנכס, סוג השימוש (מגורים, מסחר וכו') והאזור בו הוא ממוקם. הכספים משמשים למימון שירותים מוניציפליים כמו פינוי אשפה, תאורת רחוב, חינוך ועוד.
בדיקת בדק בית: בדיקה שמבצע מהנדס או איש מקצוע מוסמך, במטרה לאתר ליקויי בנייה, רטיבויות, כשלים באיטום או בעיות מבניות נוספות. מומלץ לבצע בדיקת בדק בית לפני קבלת דירה מקבלן (בתקופת הבדק) או לפני רכישת דירה יד שנייה, כדי לדעת מראש על בעיות אפשריות ולדרוש את תיקונן.
בלון (הלוואת בלון): הלוואה שבה הקרן אינה מוחזרת בתשלומים חודשיים רגילים. במהלך חיי ההלוואה משלמים בדרך כלל רק את הריבית (או לא משלמים כלל), ובסיום התקופה יש להחזיר את מלוא סכום הקרן. הלוואת בלון משמשת כפתרון ביניים, למשל כאשר צפויים לקבל סכום כסף גדול בעתיד.
ביטוח חיים למשכנתא: פוליסת ביטוח חיים שהבנק דורש בעת לקיחת משכנתא. במקרה שהלווה נפטר במהלך תקופת ההלוואה, הביטוח ישלם לבנק את יתרת ההלוואה. כך מוגנים גם הבנק (שמבטיח את החזר ההלוואה) וגם משפחת הלווה.
ביטוח מבנה למשכנתא: ביטוח למבנה הדירה המשועבדת לבנק. הביטוח מכסה נזקים משמעותיים למבנה (כמו שריפה, רעידת אדמה או הצפה) ומבטיח שיהיה כסף לתיקון הנזקים. זה מגן גם את הבנק על נכסו וגם את בעל הדירה במקרים של נזק כבד.
ביטוח משכנתא: שם כולל לשני הביטוחים הנדרשים בעת לקיחת משכנתא: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. הביטוחים מגנים על הלווה, משפחתו והבנק במקרה של אסון, ומבטיחים שהנכס המשועבד יישאר ערך מספיק לכיסוי ההלוואה.
בעלות צולבת: שיטת רישום שהייתה נהוגה בעבר בבניינים משותפים, בה כל בעל דירה נרשם כבעלים של חלק בלתי מסוים (פרו-רטה) בכל אחת מהדירות בבניין, במקום רישום של דירה ספציפית על שמו. מצב זה מסבך עסקאות מכר ורישום משכנתאות, ולרוב נדרש הליך של 'פירוק שיתוף' או רישום בית משותף כדי לתקן זאת.
גוש וחלקה: מערכת הזיהוי של נכסים במרשם המקרקעין בישראל. לכל נכס מוגדר מספר גוש שמייצג אזור רחב, ובתוכו מספרי חלקות המציינים את המגרשים הספציפיים. משתמשים במספרי הגוש והחלקה לבדיקת זכויות הנכס בנסח הטאבו.
גרייס: תקופת דחייה בתשלומי ההלוואה, בה הלווה משלם רק את הריבית או לא משלם כלל, והחזר הקרן נדחה לסוף התקופה. גרייס מאפשר התמודדות עם הוצאות כפולות או קשיים זמניים, אך גורם לכך שהחוב מצטבר.
גרירת משכנתא: תהליך שבו נשמרים תנאי המשכנתא הקיימים כאשר הלווה עובר מדירה אחת לאחרת. הבנק מסיר את השעבוד מהנכס הישן ומעביר אותו לנכס החדש, כך שלא יש צורך בסגירת המשכנתא ולקיחת הלוואה חדשה.
דמי היתר: כאשר בעל זכויות חכירה מבקש לנצל זכויות בנייה מעבר למה שהוסדר בחוזה החכירה המקורי – למשל בנייה נוספת או שינוי יעוד – עליו לשלם 'דמי היתר' (או דמי היוון נוספים) לרשות מקרקעי ישראל, בהתאם לעלייה בשווי הזכויות.
דמי ניהול (ועד בית): סכום כסף שנגבה באופן קבוע (לרוב חודשי) מכל בעלי הדירות בבניין משותף. הכספים מיועדים למימון הוצאות התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף, כגון ניקיון, גינון, חשמל לשטחים משותפים, תחזוקת מעלית, ולעיתים גם ביטוח מבנה ושיפוצים.
דמי תיווך: תשלום שניתן למתווך הנדל״ן על שירותי חיפוש, תיאום ביקורים, ומשא ומתן. הדמי תיווך נקבעים כאחוז מסוים ממחיר העסקה או בסכום מוסכם מראש, ותשלום זה מתבצע בדרך כלל עם חתימת חוזה המכר.
דירה יד ראשונה (דירה מקבלן): דירת מגורים חדשה שמעולם לא הייתה בבעלות פרטית, הנרכשת ישירות מחברת הבנייה או הקבלן. העסקה מתבצעת מול הקבלן, והמחיר לרוב צמוד למדד תשומות הבנייה עד המסירה. לעיתים הדירה נמכרת בשלבי התכנון או הבנייה ("רכישה על הנייר").
דירה יד שנייה: דירה שכבר הייתה בבעלות פרטית אחת או יותר. בעסקה זו הקונה קונה את הנכס ממוכר פרטי, והעסקה כוללת בדיקת נסח טאבו, חתימה על חוזה מכר ולפעמים משא ומתן על תיקונים. הדירה נרכשת במצבה הקיים והמחיר אינו מושפע מצמדי מדד כמו בדירות מקבלן.
הון עצמי: החלק מהעסקה שמגיע מכספו הפרטי של הקונה, ללא מימון בנקאי. ההון העצמי יכול להגיע מחסכונות, סיוע משפחתי, או מכירת נכס קודם. הבנקים דורשים הון עצמי מסוים (למשל 25%-30% ממחיר הנכס) כדי להפחית את הסיכון.
היטל השבחה: מס המוטל על בעל מקרקעין כאשר ערך הנכס שלו עולה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או אישור שימוש חורג. ההיטל הוא בשיעור של 50% מההשבחה (עליית הערך), והוא משולם בעת מימוש הזכויות (למשל, במכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה).
היתר בנייה: רישיון הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לאחר שהוגשה בקשה מפורטת הכוללת תוכניות אדריכליות וקונסטרוקטיביות, והיא נמצאה תואמת לתב"ע החלה על המגרש ולתקנות הבנייה. אסור להתחיל בעבודות בנייה ללא היתר בנייה תקף.
הכנסה תפעולית נטו (NOI - Net Operating Income): מדד חשוב לניתוח רווחיות של נכס מניב. ה-NOI הוא ההכנסה השנתית ברוטו מהנכס (למשל, דמי שכירות) בניכוי כל הוצאות התפעול ההכרחיות (כמו ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה שוטפת, ניהול נכסים), אך *לפני* תשלומי משכנתא (קרן וריבית) ומיסים על הכנסה.
הלוואת גישור: הלוואת גישור היא הלוואה קצרה טווח המשמשת למילוי הפער הכספי בין מכירת הנכס הקיים לבין רכישת נכס חדש, כך שהמשקיע לא יצטרך להמתין להמרת הנכס הישן למזומן לפני ביצוע העסקה החדשה. לרוב, תקופת ההלוואה היא מספר חודשים ועד שנה, והיא מתאפיינת בריביות גבוהות יותר ועלויות נוספות, אך מאפשרת גמישות ונזילות בזמן מעבר.
הערת אזהרה: רישום רשמי בלשכת רישום המקרקעין, שמודיע לכל צד המעוניין בנכס כי קיימת התחייבות לעסקה או התחייבות אחרת כלשהי. הערת האזהרה נרשמת לרוב מיד עם חתימת חוזה המכר לטובת הקונה, ומטרתה להבטיח שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס מחדש ללא עדכון.
הפרשי הצמדה: בחלק מהמסלולים המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר (כגון מטבע חוץ). במקרה שהמדד עולה, גובה הקרן וההחזר החודשי עשויים לעלות בהתאמה, ולהפך. הפרשי ההצמדה הם למעשה התשלום הנוסף שמשלמים על ההלוואה בגין עליית המדד.
הסכם שיתוף: חוזה הנערך בין שני אנשים או יותר שהם בעלים משותפים של נכס מקרקעין (למשל, מגרש או בניין). ההסכם מגדיר את אופן השימוש בנכס, חלוקת ההוצאות וההכנסות, זכויות הבנייה, ואת המנגנון לקבלת החלטות ופתרון מחלוקות בין השותפים. ניתן לרשום הסכם שיתוף בטאבו.
התחייבות לרישום משכנתא: מסמך משפטי שבו בעל הנכס (למשל, קבלן) מתחייב לרשום משכנתא לטובת הבנק ברגע שניתן יהיה לרשום את השעבוד בטאבו. עד לרישום בפועל, נרשמת לעיתים הערת אזהרה לטובת הבנק, כך שהביטוחה קיימת גם במצב זמני.
זכאות למשכנתא (הלוואת זכאות): סיוע במימון משכנתא המוענק על ידי משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיות זכאיות (כמו זוגות צעירים או עולים חדשים) בהתאם לקריטריונים מוגדרים. ההלוואה ניתנת בתנאים נוחים – בדרך כלל בריבית נמוכה וצמודה למדד – והיא חלק מתמהיל המשכנתא הכולל.
זיכרון דברים: הסכם ראשוני וקצר שבו מתעדים בקצרה את עיקרי העסקה – כגון זיהוי הצדדים, תיאור הנכס, מחיר מוסכם ומועד משוער לחתימת חוזה. למרות שהוא אינו בהכרח מסמך סופי, בתי המשפט עשויים לראות בו חלק מחייב בעסקה.
חברה משכנת: חברה מטעם הקבלן או היזם האחראית על ניהול המרשם הפנימי של זכויות הדיירים עד להשלמת הרישום הרשמי בטאבו (למשל, בעת בנייה חדשה). החברה המשכנת מנפיקה 'אישור זכויות' ומשמשת כתובת לבירורים רישומיים לפני העברת הדירות לטאבו.
חכירה: צורת החזקה בנכס שבה במקום בעלות מלאה, הקרקע מושכרת לתקופה ארוכה מאוד (למשל 49 או 99 שנים). לחוכר יש זכויות שימוש, בנייה ואף מכירה של זכויות החכירה, אך בהתאם לתנאי החכירה ולתשלום דמי חכירה תקופתיים או דמי היוון.
חוזה מכר (הסכם רכישה): חוזה רשמי שבו מפורטים פרטי המוכר והקונה, תיאור הנכס, מחיר ותנאי התשלום, מועדי מסירה, חלוקת הוצאות ועוד. חוזה זה נחתם בפני עורכי דין של שני הצדדים והוא הבסיס להעברת בעלות רשמית של הנכס.
חוזה שכירות (הסכם שכירות): מסמך משפטי מחייב המגדיר את תנאי ההתקשרות בין בעל נכס (המשכיר) לבין מי ששוכר אותו (השוכר). החוזה מפרט את זהות הצדדים, תיאור הנכס המושכר, גובה דמי השכירות, מועדי תשלום, תקופת השכירות, בטחונות (כמו ערבות בנקאית או שטר חוב), תנאי סיום ההסכם ואחריות לתחזוקה ותיקונים.
טאבו (לשכת רישום מקרקעין): לשכת רישום המקרקעין שבה מתועדות זכויות הקניין, החכירה, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. נסח הטאבו הוא הדוח הרשמי המופק מהמרשם, המפרט את מצב הנכס – בעלים, שעבודים והגבלות.
טופס 1 (בקשה להיתר בנייה): בחלק מהרשויות, לפני שמקבלים היתר בנייה (טופס 2), יש למלא טופס 1 ולהגיש את כל התוכניות, האישורים והמסמכים הנדרשים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. טופס זה כולל מידע על המגרש, הבעלים, המתכננים והאדריכלים, וכן תיאור כללי של העבודה המבוקשת.
טופס 2 (היתר בנייה): לאחר הגשת הבקשה להיתר (טופס 1) ובדיקת הוועדה המקומית, מתקבל טופס 2 – היתר בנייה – המאשר חוקית להתחיל בעבודות הבנייה או השיפוץ, בכפוף לכל התנאים וההגבלות המופיעים בהיתר.
טופס 3: בחלק מהרשויות המקומיות, טופס 3 יכול להיות בקשה להארכת תוקף ההיתר או לאישור שינויים תכנוניים במסגרת ההיתר הקיים. לא מדובר בטופס אחיד שמוכר בכל הארץ, ולכן השימוש בו משתנה בהתאם לנהלי הוועדה המקומית.
טופס 4 (אישור אכלוס): טופס 4 ניתן כאשר הסתיימו עיקר העבודות המבניות והבניין בטוח לשימוש, אם כי לא בהכרח כל העבודות הושלמו. הוא נדרש לצורך חיבור לתשתיות בסיסיות (מים, חשמל וגז), ומחייב אישורי בטיחות ממכבי אש, מהנדס העיר ועוד. בלעדיו לא ניתן לאכלס את המבנה או להשתמש בו למגורים.
טופס 5 (גמר בנייה / תעודת גמר): במסגרת חלק מהרשויות המקומיות, לאחר שקיבלו טופס 4 וביצעו את כל הדרישות (כולל אישורי גמר ממכבי אש, איכות הסביבה וכד׳), מגישים בקשה לטופס 5. טופס זה מאשר סופית שהמבנה הושלם לפי כל התנאים והתקנות, ושההליך התכנוני-רישומי מול הרשות הסתיים. לא בכל עירייה קיים 'טופס 5' במדויק, ויש רשויות שמנפיקות 'תעודת גמר' ללא מספר טופס.
יועץ משכנתאות: איש מקצוע המתמחה בתחום המשכנתאות אשר מסייע ללוויים להבין את אפשרויות המימון, להשוות בין הצעות מבנקים שונים ולבחור את המסלול המתאים בהתחשב ביכולת ההחזר ובמצבם הכלכלי. היועץ עובד לרוב בצורה עצמאית ואינו קשור לבנק מסוים, והוא עשוי לקבל תשלום מהלקוח או עמלות הפניה מהבנקים.
ייפוי כוח נוטריוני: מסמך שבו הלווה מעניק ייפוי כוח בפני נוטריון, ובכך מאשר לאדם אחר לבצע בשמו פעולות כגון רישום משכנתא, הערות או שינויים בנכס. בביצוע משכנתא, לעיתים הבנק דורש ייפוי כוח נוטריוני כדי להבטיח שהפעולות המשפטיות הדרושות יכולות להתבצע גם אם הלווה לא זמין.
יכולת החזר (כושר החזר): היכולת של הלווה לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים, בהתבסס על יחס בין ההכנסה נטו להוצאות חודשיות. הבנקים בודקים את כושר ההחזר כדי לוודא שההחזרים אינם מהווים נטל כבד מדי, ולעיתים נדרש שיעור אחוז מסוים מההכנסה נטו.
יחס הלוואה לשווי (LTV - Loan to Value): מדד המשמש בנקים וגופי מימון להערכת הסיכון בהלוואה. הוא מחושב על ידי חלוקת סכום ההלוואה המבוקש בשווי הנכס (לפי הערכת שמאי או מחיר רכישה, הנמוך מביניהם). ככל שה-LTV גבוה יותר, כך הבנק רואה את ההלוואה כמסוכנת יותר, מה שעשוי להשפיע על תנאי הריבית. מקביל למונח 'אחוז מימון'.
כתב כמויות: כתב כמויות נועד לאפשר תמחור מפורט של עבודות הבנייה או השיפוץ, כולל פירוט החומרים, הכמויות ושעות העבודה הנדרשות. הוא משמש הן את הקבלן והן את הלקוח כדי לדעת מראש את היקף העלויות ולצמצם אי-בהירויות בהמשך.
לוח סילוקין: טבלה המציגה את חלוקת כל תשלום (בדרך כלל חודשי) לריבית והחזר קרן, ומראה כיצד יתרת ההלוואה מצטמצמת לאורך זמן. ישנם שני סוגי לוחות סילוקין עיקריים: 'לוח שפיצר', שבו התשלום החודשי קבוע, ו'לוח קרן שווה', שבו חלק מהקרן קבוע בכל תשלום וההחזר הכולל משתנה.
מדד המחירים לצרכן: מדד כלכלי שמתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתאר את השינוי הממוצע במחירי סל קבוע של מוצרים ושירותים. בתחום המשכנתאות, הלוואות צמודות מדד מתעדכנות בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, מה שמשפיע על גובה ההחזרים.
מדד תשומות הבנייה: מדד המחושב ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, העוקב אחרי שינויי העלויות של חומרי בנייה, שכר עבודה וציוד. ברכישת דירה מקבלן, הסכומים שטרם שולמו צמודים למדד זה, מה שגורם לשינויים בעלות בהתאם לעליות או ירידות בעלויות הבנייה.
מ.י.מ (Mortgage Insurance) - ביטוח משכנתא: מ.י.מ (מימון ישיר מוגבר) הוא ביטוח חובה שהבנק דורש כאשר ההון העצמי של הרוכש נמוך מ-20% משווי הנכס. הביטוח נועד להגן על הבנק במקרה של חדלות פירעון מצד הלווה – כלומר, אם הלווה לא יוכל להחזיר את המשכנתא והבנק לא יוכל לכסות את ההפסד ממכירת הנכס. העלות היא לרוב כ-0.5% משווי ההלוואה בשנה, עד שהרוכש צובר לפחות 20% בעלות בנכס. הביטוח מגן על הבנק – לא על הלווה – ולכן לעיתים משתלם לבדוק אלטרנטיבות כמו ביטוח חיים פרטי שיכול להועיל גם למשפחה.
מחיר למשתכן (דירה בהנחה): תוכנית סבסוד דיור (כיום תחת השם 'דירה בהנחה') אשר מציעה קרקעות במחיר מופחת לקבלנים, כדי שיוכלו למכור דירות לזכאים במחיר נמוך ממחיר השוק. הזכאות מוגדרת לפי תנאים (גיל, מצב משפחתי, העדר בעלות על דירה ועוד), והזוכים נבחרים לרוב בהגרלות. על הרוכשים חלות הגבלות מסוימות על מכירה או השכרה של הדירה לתקופה מסוימת.
מינוף (Leverage): אסטרטגיה פיננסית שבה משקיע משתמש בכסף שלווה (לרוב באמצעות משכנתא) כדי לרכוש נכס יקר יותר ממה שהיה יכול לרכוש רק עם הונו העצמי. המטרה היא להגדיל את התשואה הפוטנציאלית על ההון העצמי שהושקע. מינוף מגדיל רווחים פוטנציאליים, אך גם מגדיל את הסיכון ואת ההפסדים הפוטנציאליים.
מיחזור משכנתא: תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה – לעיתים מאותו הבנק ולעיתים מבנק אחר – במטרה לקבל ריבית נמוכה יותר או לשנות את פריסת ההחזרים. המטרה היא לחסוך בעלויות הריבית או להתאים את ההחזרים לשינויים כלכליים, תוך התחשבות בעלויות מיחזור כגון עמלת פירעון מוקדם.
מכפיל הון: מכפיל הון הוא יחס המחושב על ידי חלוקת סך כל הרווחים או ההכנסות שהושגו מהשקעה (כולל תזרים מזומנים, עליית ערך הנכס ועוד) בהון שהושקע בתחילת ההשקעה. לדוגמה, אם הושקעו 1,000,000 ש״ח והנכס נמסר בשווי כולל של 2,000,000 ש״ח בסיום תקופה מסוימת, מכפיל ההון יהיה 2.0. המדד מספק תמונה כוללת של החזר ההשקעה לאורך זמן.
מכתב כוונות: מסמך רשמי שמנפיק הבנק למשכנתאות בעת מכירת נכס, המציין את יתרת המשכנתא הקיימת שעל המוכר לשלם כדי שהבנק יסיר את השעבוד. המסמך כולל פירוט של סכום ההלוואה, הריבית והעמלות עד לתאריך מסוים.
ממ"ד (מרחב מוגן דירתי): חדר בתוך יחידת דיור שנועד לספק הגנה לדיירי הבית בעת התקפות טילים או איומים ביטחוניים אחרים. בניית ממ"ד הפכה לחובה על פי חוק בבנייה חדשה בישראל החל משנות ה-90. הממ"ד בנוי מקירות בטון מזוין ועומד בתקנים הנדסיים מחמירים.
מס רכישה: מס שמשולם למדינת ישראל בעת רכישת נכס, כאשר גובהו מחושב על פי מדרגות מס המבוססות על שווי הנכס וסוג הרוכש (לדוגמה, דירה ראשונה או נוספת). המס מחושב ומגובה לפני העברת בעלות ומאושר בטאבו.
מס שבח: מס המוטל על ההפרש בין מחיר רכישת הנכס למחיר מכירתו, לאחר הפחתת הוצאות מוכרות. מס שבח מחושב לפי שיעור מסוים מהרווח, עם אפשרות לפטורים והקלות במקרים של מכירת דירת מגורים יחידה או על פי קריטריונים נוספים.
מרווח בנקאי: הפרש בין הריבית שהבנק גובה מהלווה לבין ריבית הבסיס (למשל, ריבית פריים או ריבית ליבור). המרווח הבנקאי משתנה בהתאם לסוג ההלוואה, פרופיל הלווה, תנאי השוק והסיכון שהבנק לוקח על עצמו. ככל שהמרווח גבוה יותר, כך הריבית הכוללת גבוהה יותר.
משכנתא: הלוואה לבניית דירה או רכישת נכס, אשר נפרסת על פני שנים רבות. ההלוואה כוללת תשלומים חודשיים המורכבים מריבית והחזר קרן, והנכס נרשם כבטוחה (שעבוד) לבנק במקרה של אי עמידה בתשלומים.
משכנתא הפוכה: הלוואה מיוחדת לבעלי בתים בגיל פרישה, שבה הבנק מעניק סכום כסף חד-פעמי או קצבה חודשית על חשבון שווי הבית. לא מתבצעים תשלומים שוטפים עד לסיום ההסכם – כאשר הנכס נמכר או הבעלים נפטר – והריבית מצטברת עד אז.
נכס מניב: נכס, כגון דירה להשכרה, בניין משרדים, חנות או מחסן, שנרכש או מוחזק על מנת לייצר הכנסה קבועה לבעליו, בעיקר באמצעות דמי שכירות. בניגוד לבית מגורים עיקרי, המטרה המרכזית של נכס מניב היא השגת תשואה פיננסית.
נסח טאבו: מסמך רשמי המופק מטאבו, הכולל את פרטי הנכס כגון מספר גוש וחלקה, זהות הבעלים, ושעבודים או הערות אזהרה קיימים. נסח הטאבו משמש לאימות זכויות הקניין והבטחת העסקה.
עסקת פליפ (Flipping): אסטרטגיית השקעה קצרת טווח הכוללת רכישת נכס (לרוב במצב הדורש שיפוץ), השבחתו באמצעות שיפוץ מהיר, ומכירתו במחיר גבוה יותר תוך זמן קצר יחסית. הצלחת העסקה תלויה ביכולת להעריך נכון את עלויות השיפוץ, שווי השוק לאחר השיפוץ, ומהירות המכירה.
עליית ערך (Appreciation): הפוטנציאל של נכס נדל"ן לעלות בערכו מעבר למחיר הרכישה המקורי. עליית ערך יכולה לנבוע מגורמים שונים כמו ביקוש גובר באזור, שיפור תשתיות, אינפלציה כללית או שיפוץ והשבחה של הנכס. רווח הון ממכירת נכס נובע מעליית ערך זו.
עמלת פירעון מוקדם: סכום שנגבה מהלווה בעת פירעון מוקדם של המשכנתא, כדי לפצות את הבנק על האובדן של ההכנסות העתידיות מהריבית. העמלה מחושבת לפי נוסחה קבועה בחוק, ומתחשבת בשינויי ריבית ובמשך הזמן שנותר להלוואה.
עמלת פתיחת תיק (דמי פתיחת תיק): סכום עמלה חד-פעמי שמגבה הבנק בעת פתיחת תיק משכנתא, במטרה לכסות את עלויות הטיפול בבקשה, בדיקת מסמכים, הערכות שמאות ובדיקות משפטיות. לעיתים העמלה מחושבת כאחוז מהלוואה או כסכום קבוע.
ערבות בדק: בתקופת הבדק, שבה הקבלן מחויב לתקן פגמים או ליקויים שהתגלו בדירה חדשה, הוא עשוי להידרש להעמיד ערבות כספית (בד"כ בנקאית). אם הקבלן לא מתקן את הליקויים, אפשר לממש את הערבות כדי לממן את התיקון.
ערבות חוק מכר: מנגנון הגנה הקבוע בחוק המכר, שבמסגרתו הקבלן מחויב לספק לבנק או לקונה ערבות (בדרך כלל בנקאית) המבטיחה שהכספים ששולמו יוחזרו במקרה של כשלון בהעברת הבעלות. זהו אמצעי בטחון עבור הקונה במקרים של פשיטת רגל או בעיות ביצוע.
פינוי-בינוי: בפרויקטים של פינוי-בינוי, בעלי הדירות מפונים באופן זמני, היזם הורס את המבנים הקיימים ובונה במקומם בניינים חדשים עם יותר יחידות דיור. הדיירים חוזרים לדירות משודרגות, והיזם מוכר את יתר הדירות הנוספות ברווח.
פריים (ריבית פריים): ריבית הבסיס במשכנתאות בישראל, שבה הריבית נקבעת כריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (למשל 1.5%). במסלול משכנתא 'פריים' ההחזר משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. המסלול מאפשר גמישות אך כולל סיכון לעליית תשלומים במקרה של עליה בריבית.
פרצלציה: תהליך תכנוני-רישומי שבו מפצלים מגרשים גדולים למספר מגרשים קטנים (או מאחדים כמה מגרשים) עם גבולות וחלקות מעודכנות. רק לאחר פרצלציה מסודרת ניתן לרשום בית משותף או לבצע רישום זכויות מדויק עבור כל יחידה.
צמוד מדד: הצמדה שמשמעותה שהקרן והתשלומים של ההלוואה מתעדכנים בהתאם לשינויים במדד כלכלי מוסכם. למשל, הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן תגדל כאשר המדד עולה, מה שמשפיע על גובה ההחזרים החודשיים.
קבוצת רכישה: קבוצת אנשים שמתאגדת במטרה לרכוש קרקע ולבנות עליה יחדיו, מתוך כוונה לחסוך בעלויות היזם. כל חבר בקבוצה אחראי לחלקו היחסי בפרויקט. עם זאת, פרויקט קבוצת רכישה עלול להיות מורכב יותר מניהול רגיל של קבלן, כולל עיכובים, עלויות לא צפויות והיעדר הגנת 'חוק מכר'.
קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה): מסלול שבו הריבית נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, והקרן אינה מצמודת למדד. כתוצאה מכך, ההחזרים החודשיים קבועים מראש, אם כי ריבית ההלוואה עלולה להיות גבוהה יותר מהמסלולים המשתנים.
קרן (סכום ההלוואה): סכום ההלוואה המקורי שניתן ללווה, שממנו מצטברת הריבית. בכל תשלום חודשי, חלק מהתשלום מוקדש להחזר הקרן וחלק נוסף לריבית. ככל שהקרן מצטמצמת, הריבית המחושבת בכל תשלום יורדת.
קרן שווה: בשיטת 'לוח קרן שווה' הלווה משלם בכל תשלום סכום קבוע של קרן, כאשר הריבית מחושבת על יתרת ההלוואה שנותרה. בתחילת התקופה, התשלום הכולל גבוה עקב ריבית גבוהה, ובהמשך התשלום הכולל יורד ככל שהקרן מצטמצמת.
ריבית: הריבית היא העלות של השימוש בכסף שהלווה מקבל מהבנק. היא מחושבת כאחוז מהקרן, ונגבית לאורך חיי ההלוואה. יש הבחנה בין ריבית נומינלית (המוצהרת בהסכם) לריבית אפקטיבית (המחושבת בפועל, כולל השפעות נוספות).
ריבית אפקטיבית: הריבית האפקטיבית היא שיעור הריבית הכולל שמשלם הלווה בפועל, לאחר חישוב כל העמלות וההוצאות הנלוות להלוואה. היא משקפת את העלות האמיתית של ההלוואה ומאפשרת השוואה בין הצעות שונות.
ריבית דיפרנציאלית: בשיטה זו, הריבית מחושבת על יתרת ההלוואה בכל תשלום, כך שהתשלום החודשי משתנה בהתאם ליתרת הקרן. בתחילת התקופה התשלומים גבוהים יותר, ובמהלך הזמן הם הולכים ויורדים ככל שהקרן מצטמצמת.
ריבית דריבית: שיטה שבה הריבית מחושבת לא רק על הקרן המקורית אלא גם על הריבית שנצברה עד כה. זהו מנגנון שמוביל לצמיחה מהירה יותר של החוב, ולכן חשוב להבין את השפעתו על ההחזרים החודשיים.
ריבית קבועה: מסלול בו הריבית נקבעת מראש ונשארת זהה לכל אורך התקופה, מה שמעניק יציבות והכרת הוצאות ההחזר החודשיות. היתרון הוא ודאות לגבי גובה התשלום החודשי, אך הוא אינו מאפשר ליהנות מירידות בריבית במקרה של שינויים בשוק.
ריבית משתנה: מסלול שבו הריבית מתעדכנת באופן תקופתי – לדוגמה, כל 5 שנים או בהתאם להחלטות בנק ישראל. היתרון הוא שבתחילת הדרך הריבית עשויה להיות נמוכה יותר, אך היא נושאת סיכון לעלייה שתגביר את ההחזרים.
רישום בית משותף: תהליך המבוצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שבו בניין המכיל מספר דירות או יחידות נרשם באופן רשמי כ'בית משותף'. במסגרת זו, כל דירה מקבלת מספר תת-חלקה ייחודי, ומוגדרים השטחים המשותפים לכלל הדיירים. הרישום מסדיר את הבעלות ומקל על ביצוע עסקאות ורישום זכויות כמו משכנתא.
שימוש חורג: הרשאה הניתנת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לשימוש בקרקע או במבנה למטרה השונה מהייעוד המוגדר בתב"ע החלה על המקום. לדוגמה, אישור להפעלת גן ילדים באזור מגורים. קבלת אישור לשימוש חורג כרוכה לרוב בהליך תכנוני ובתשלום היטל השבחה.
שיעור היוון (Cap Rate - Capitalization Rate): מדד מרכזי להערכת נכסים מניבים. הוא מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית השנתית נטו (NOI – הכנסות משכירות פחות הוצאות תפעוליות) במחיר הרכישה או בשווי השוק הנוכחי של הנכס. שיעור היוון גבוה יותר מצביע על תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר, אך עשוי גם לשקף סיכון גבוה יותר.
שמאי מקרקעין: איש מקצוע המוסמך להעריך את שווי השוק של נכס נדל"ן. השמאי מגיע לנכס, בוחן את מצבו, מיקומו והסביבה, ומפיק דוח שמאי שמאמת את ערך הנכס. הערכה זו מהווה תנאי לקבלת משכנתא, כדי לוודא שהנכס מספק ערך כבטוחה להלוואה.
שפיצר (לוח שפיצר): בלוח שפיצר, התשלום החודשי נשאר קבוע לאורך ההלוואה, אך בתחילה רובו הוא ריבית ולבסוף רובו הוא החזר קרן. עם הזמן, חלק הריבית בכל תשלום קטן והחלק המוחזר מהקרן גדל, כך שהחוב מצטמצם באופן מתון עד להחזר מלא.
תב"ע (תוכנית בניין עיר): תוכנית בעלת תוקף חוקי, המאושרת על ידי ועדות התכנון והבנייה, ומגדירה מה מותר ומה אסור לבנות על קרקע מסוימת. היא כוללת פרטים כמו ייעוד הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה, שטח ציבורי), אחוזי בנייה מותרים, מספר קומות מקסימלי, קווי בניין ועוד. בדיקת התב"ע חיונית לפני רכישת קרקע או תכנון בנייה.
תזרים מזומנים (Cash Flow): הכסף שנשאר בידי המשקיע לאחר שכל ההכנסות התקבלו וכל ההוצאות שולמו בתקופה מסוימת (לרוב חודשית או שנתית). תזרים מזומנים חיובי פירושו שהנכס מכניס יותר כסף מאשר הוא עולה לתחזוקה ולמימון. זהו מדד קריטי לבחינת כדאיות ההשקעה בטווח הקצר והבינוני.
תמהיל משכנתא: תמהיל משכנתא הוא פירוק ההלוואה לכמה חלקים, כאשר לכל חלק מסלול ריבית אחר. לדוגמה, ניתן לשלב מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה ומסלול משתנה כדי לאזן בין יציבות להטבות אפשריות, תוך הפחתת הסיכון הכרוך בשינויי ריבית בשוק.
תקופת בדק: על פי 'חוק המכר (דירות)', לקבלן יש 'תקופת בדק' שבמהלכה הוא מחויב לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירה החדשה. משך התקופה משתנה בהתאם לסוג הליקוי (משנה אחת ועד מספר שנים). ערבות בדק מבטיחה שאם הקבלן לא יתקן, לרוכשים תהיה אפשרות לממן את התיקון בעצמם.
תשואה על ההשקעה (ROI - Return on Investment): מדד פיננסי המודד את יעילות ההשקעה על ידי חלוקת הרווח הנקי הכולל (כולל תזרים מזומנים, עליית שווי הנכס ושאר רכיבי הרווח) בעלות ההשקעה הכוללת, ומבוטא באחוזים. מדד זה מאפשר למשקיע לקבל תמונה רחבה יותר של החזר ההשקעה לאורך כל תקופת ההשקעה, לעומת מדדים שנתיים כמו תשואה נטו.
תשואה ברוטו: תשואה ברוטו מחושבת על ידי חלוקת ההכנסות השנתיות הכוללות (כגון דמי שכירות) לשווי הנכס והכפלת התוצאה ב-100 לקבלת אחוז. מדד זה מספק תמונה כללית של הרווחיות, אך אינו מתחשב בהוצאות תפעוליות, תיקונים, מיסים או עלויות מימון.
תשואה נטו: תשואה נטו מחושבת על ידי חלוקת ההכנסות נטו (כלומר, ההכנסות הכוללות פחות הוצאות תפעוליות כגון תחזוקה, ביטוח, מיסים ועוד) לשווי הנכס, והכפלת התוצאה ב-100 לקבלת אחוז. מדד זה מעניק הערכה מציאותית יותר של הרווחיות מכיוון שהוא מתחשב בכל העלויות השוטפות.
תשואת מזומנים (Cash-on-Cash): תשואת מזומנים בודקת את יחס תזרים המזומנים השנתי נטו, לאחר הוצאות תפעוליות ומיסים, לעומת ההון המזומן שהושקע בפועל (כגון תשלום ראשוני וקצבאות הון). המדד מבוטא כאחוז ומסייע להעריך את יעילות ההשקעה בהשוואה להשקעות אחרות.
תמ"א 38: תמ"א 38 נועדה לתמרץ בעלי דירות ויזמים לחזק מבנים שנבנו לפני 1980, ע"י הענקת זכויות בנייה נוספות. קיימות שתי אפשרויות עיקריות: חיזוק ותוספת קומות (תמ"א 38/1), או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). הדיירים נהנים מדירות מחוזקות וגדולות יותר, והיזם מרוויח ממכירת דירות נוספות.
אחוזי בנייה (זכויות בנייה): בתוכניות בניין עיר מוגדרים אחוזי בנייה – כלומר, כמה מ"ר בנוי מותר לבנות על הקרקע ביחס לשטח המגרש. לדוגמה, אם שטח המגרש הוא 500 מ"ר ואחוזי הבנייה המותרים הם 40%, ניתן לבנות עד 200 מ"ר עיקריים. לעיתים התב״ע מפרטת גם שטחי שירות כגון מחסנים, חניות, מרתפים וכו' אשר נחשבים בנפרד.
היטל תיעול: בדומה להיטל השבחה, קיימים רשויות המטילות 'היטל תיעול' על בעלי מקרקעין לצורך מימון פיתוח תשתיות הניקוז באזור. ההיטל נגבה לרוב בעת בקשת היתר בנייה או בעת הרחבת שטח הבנייה.
הפקעה: בחוקי התכנון והבנייה וכן במקרקעין, ניתנת לרשויות סמכות להפקיע חלק מהמגרש – למשל, לצורך סלילת כביש או הקמת פארק. הבעלים זכאי לפיצויים, אך לעיתים החוק מאפשר הפקעה של עד אחוז מסוים ללא פיצוי מלא.
התנגדות לתוכנית: לפני אישור סופי של תוכנית בניין עיר או שינוי בתב״ע, החוק מחייב פרסום ומתן אפשרות לציבור להגיש התנגדויות. בעלי נכסים בסביבת התוכנית או מי שעלול להיפגע ממנה יכולים להציג התנגדויות, והוועדה המקומית בוחנת אותן ומחליטה אם לשנות את התוכנית או לדחות את אישורה.
דוח אפס (אפ״ס): כאשר יזם מבקש לממן פרויקט בנייה, הבנק דורש 'דוח אפס' (אפ״ס) משמאי מוסמך. הדוח כולל הערכה של עלויות הקרקע, עלויות הבנייה, צפי מכירות ורווחיות משוערת, ומהווה כלי להערכת הסיכון והחלטת הבנק לגבי היקף ההלוואה ותנאיה.
העברת זכויות (שטר מכר / שטר העברה): לאחר חתימת חוזה מכר, להגשת המסמכים להשלמת העברת הבעלות באופן רשמי בטאבו, מוגש 'שטר מכר' או 'שטר העברה'. המסמך מאומת אצל עורך דין ונרשם ברשות מקרקעי ישראל, ומהווה את השלב הסופי בהעברת הזכויות המשפטיות על הנכס.
משפרי דיור: במערכת הבנקאית ובמס הגישה, 'משפרי דיור' מתייחסים לאלו שאינם קונים דירה ראשונה אלא משפרים את מצב המגורים שלהם. תנאי ההלוואה והמס עשויים להיות שונים מאלו של דירה ראשונה, מה שמשפיע על זכויות ותנאים משפטיים וכלכליים.
מפרט טכני (Specification): בעת רכישת דירה מקבלן או בבנייה חדשה, מצורף 'מפרט טכני' בו מפורטים סוגי הריצוף, דלתות, חלונות, כלים סניטריים ועוד. מסמך זה מחייב את הקבלן לעמוד בתקנים מסוימים ואפשרי לכלול נספח לשינויים או שדרוגים לפי בחירת הרוכש.
סילוק משכנתא: לאחר שהלווה מסיים לפרוע את כל יתרת ההלוואה, הבנק מנפיק אישור לסילוק המשכנתא. אישור זה מאפשר להסיר את רישום השעבוד מהנכס בטאבו ובכך להעביר בעלות מלאה ללא חובות תלויות.
תשריט (שרטוט) בית משותף: בתהליך רישום בית משותף, נדרש תשריט (שרטוט) שמראה את חלוקת הדירות (תתי-חלקות) לצד חללים משותפים כגון חניות, מחסנים, גגות ועוד. תשריט זה נרשם בטאבו ומהווה חלק חשוב בהשלמת תהליך הרישום המשפטי והתקני.
תקן 21: בפרויקטים כגון תמ"א 38 או פינוי-בינוי, שמאים משתמשים ב'תקן 21' להערכת זכויות בנייה, עלויות והשקעה. התקן נועד להבטיח שקיפות ואחידות בחישוב הרווחיות והעלות, ומהווה חלק מהליך קבלת ההחלטות של הבנקים והמשקיעים.
קונסטרוקטור (מהנדס מבנים): קונסטרוקטור, או מהנדס מבנים, אחראי לתכנון ובדיקת החוזק ההנדסי של המבנה – כולל יסודות, עמודים וקורות. הוא חותם על המסמכים הטכניים הדרושים לקבלת היתר בנייה ונדרש לעמוד בתקני הבטיחות המחמירים.
אגרת רישום: בעת העברת בעלות או רישום זכויות בנכס, יש לשלם אגרת רישום. תשלום זה נקבע על פי מדרגות מס, שווי הנכס או הנהלים של הרשות המקומית, ומהווה חלק מהעלות המשפטית והמעצמית של העסקה.
היתר תכנוני: היתר תכנוני ניתן כאשר בעל הקרקע מבקש לשנות את תנאי ההיתר המקורי – לדוגמה, להרחיב את זכויות הבנייה או לשנות את יעוד הקרקע. אישור זה מוצא על ידי הרשות המקומית, ולעיתים מצריך התאמה לתכניות האזוריות והנחיות מחמירות.
תפוסת קרקע: תפוסת הקרקע מתייחסת ליחס שבין שטח המבנה המוקם על הקרקע לבין שטח המגרש הכולל. המגבלות נקבעות בתכניות בניין עיר במטרה לשמור על איזון בין שטחי בנייה לחללים פתוחים וכן להבטיח שימוש יעיל ואיכותי בקרקע.
זכויות פיתוח: זכויות פיתוח הן זכויות נוספות המוענקות לבעל הקרקע בעקבות אישור תוכנית בניין עיר או הסכמי שיתוף פעולה עם הרשות המקומית. זכויות אלה מאפשרות להגדיל את שטח הבנייה מעל לזכויות הראשוניות, ובכך לשפר את פוטנציאל הרווח וההשקעה – כאשר ניתן לממשן באופן עצמאי או למכור לגורמים אחרים.
חוזה בנייה: חוזה בנייה מגדיר את תנאי ביצוע פרויקט הבנייה – כולל לוח זמנים, תקציב, עלויות, אחריות לתיקון ליקויים ותנאים נוספים. מסמך זה מהווה את הבסיס להסדרת היחסים בין הצדדים (יזם, בעל קרקע, קבלן וספקים) ומסייע למניעת סכסוכים משפטיים בהמשך.
תיק בניין: תיק בניין הוא האוסף הרשמי של המסמכים והתיעוד המשפטי-מינהלי של בניין משותף. הוא כולל את תקנון הבית, תשריטים, פרוטוקולים, אישורי ועד בית ומסמכים טכניים נוספים. תיק זה משמש ככלי עזר מרכזי לבדיקת מצב הבניין, להבטחת זכויות וחובות הדיירים ולביצוע עסקאות עתידיות בצורה מדויקת.

רשימת מונחים