פירעון מוקדם של המשכנתא הוא אפשרות המושכת רבים, בעיקר בתקופות של יתרות מזומנים או לאחר קבלת סכומי כסף משמעותיים. אך האם זה תמיד כדאי? מתי עדיף לפרוע את המשכנתא מוקדם, ומתי אולי עדיף להשקיע את הכסף באפיקים אחרים?
במדריך זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על פירעון מוקדם: יתרונות, חסרונות, עמלות, שיקולי מס, ושיקולים כלכליים שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת.
מהו פירעון מוקדם?
פירעון מוקדם הוא תשלום של כל המשכנתא או חלק ממנה לפני מועד הפירעון המקורי שנקבע בחוזה ההלוואה.
מיחזור משכנתא - לקיחת הלוואה חדשה לכיסוי ההלוואה הקיימת בתנאים טובים יותר
הגדלת ההחזר החודשי הקבוע - בקשה להגדיל את ההחזר החודשי ללא תשלום חד-פעמי
פירעון מדורג - פירעון מוקדם של מסלולים ספציפיים בתמהיל
עמלות פירעון מוקדם
הבנת מבנה העמלות חיונית לחישוב כדאיות הפירעון המוקדם. העמלות משתנות בהתאם לסוג המסלול ולתנאי השוק.
נוסחת עמלת היוון
✓
עמלת היוון = סכום הפירעון × (ריבית חוזה - ריבית שוק) × שנים נותרות / 100
הנוסחה מחשבת את העמלה בהתבסס על ההפרש בין הריבית בחוזה לריבית השוק הנוכחית
הסבר הנוסחה:
סכום הפירעון: הסכום שאתם רוצים לפרוע מוקדם
ריבית חוזה: הריבית שאתם משלמים כרגע
ריבית שוק: הריבית הנוכחית לאותו מסלול
שנים נותרות: התקופה שנותרה עד סוף ההלוואה
מבחן קיצון: השפעת עמלות גבוהות
הבדל בין APR ו-EAR - מושגים חשובים
סוג מסלול
עמלת היוון
עמלת אי-הודעה
המלצה
פריים
נמוכה/אפס
0.1%
מומלץ לפירעון
קבוע לא צמוד
בינונית-גבוהה
0.1%
בדיקת כדאיות
קבוע צמוד מדד
גבוהה
0.1%
זהירות רבה
משתנה כל 5 שנים
תלוי בתזמן
0.1%
תזמון חשוב
מתי כדאי לבצע פירעון מוקדם?
כדאיות פירעון מוקדם תלויה במספר גורמים שחשוב לשקול יחד. הנה המדריך המלא לקבלת החלטה נכונה.
מחשבון כדאיות פירעון מוקדם
בדקו האם כדאי לכם לבצע פירעון מוקדם בהתחשב בעמלות ובחלופות השקעה
ישנן מספר אסטרטגיות חכמות לפירעון מוקדם שיכולות למקסם את החיסכון ולמזער את העמלות.
סדר עדיפויות מומלץ:
1. מסלולי פריים - עמלות נמוכות, גמישות גבוהה
2. מסלולים קבועים לא צמודים - עמלות בינוניות
3. מסלולים משתנים - תזמון לפי מועדי עדכון
4. מסלולים קבועים צמודי מדד - רק אם העמלות נמוכות
טיפים לתזמון:
מסלולים משתנים: בצעו פירעון בסמוך למועד עדכון הריבית
הודעה מוקדמת: תמיד הודיעו 10 ימים מראש
סוף שנה: שקלו השלכות מס
אחרי בונוס: נצלו כספים חד-פעמיים
יתרונות הפירעון החלקי:
גמישות: אפשרות להתאים לשינויי שוק
נזילות: שמירה על חלק מהכספים
למידה: בדיקת השפעת הפירעון הראשון
הפצת סיכון: אי-תלות בתזמון אחד
שיקולי מס
פירעון מוקדם יכול להשפיע על ההטבות המיסויות שלכם, במיוחד אם אתם זכאים לניכוי ריבית משכנתא.
נוסחה לחישוב הערך האמיתי של הניכוי:
✓
חיסכון מס = ריבית שנתית × שיעור מס שולי
הנוסחה מחשבת את הערך האמיתי של הניכוי המיסוי על ריבית המשכנתא
דוגמאות מעשיות
בואו נראה כמה דוגמאות מעשיות שמדגימות מתי כדאי ומתי לא כדאי לבצע פירעון מוקדם.
פרט
לפני פירעון
אחרי פירעון
חיסכון
יתרת חוב
₪800,000
₪600,000
₪200,000
החזר חודשי
₪5,240
₪3,930
₪1,310
סך ריבית עתידית
₪331,680
₪248,760
₪82,920
עמלות פירעון
-
₪200
-₪200
רכיב
סכום
הערה
חיסכון בריבית
₪68,400
לאורך 20 שנה
עמלת היוון
₪27,000
(3.8-2.9) × 20 × 150,000/100
עמלת אי-הודעה
₪150
0.1% מסכום הפירעון
עמלה תפעולית
₪60
עמלה קבועה
אפקט הפירמידה ההפוכה בפירעון מוקדם
אפשרות
תשואה/חיסכון שנתי
סיכון
נזילות
פירעון מוקדם
4.5% (חיסכון בריבית)
אפס
נמוכה
השקעה חלופית
6% (תשואה צפויה)
בינוני-גבוה
גבוהה
טיפים וכללי אצבע
מבחן קיצון: מה יקרה אם הפריים יעלה ב-1.5%?
להלן מספר כללי אצבע וטיפים מעשיים שיעזרו לכם לקבל החלטות נכונות בנושא פירעון מוקדם.
❓
שאלות נפוצות על פירעון מוקדם
מהו פירעון מוקדם במשכנתא?
פירעון מוקדם הוא תשלום חלקי או מלא של המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה המקורית. ניתן לבצע פירעון מוקדם באמצעות תשלום חד-פעמי גדול או תשלומים חודשיים מוגדלים.
אילו עמלות כרוכות בפירעון מוקדם?
העמלות העיקריות הן: עמלת אי-הודעה מוקדמת (0.1%), עמלת היוון (מחושבת לפי הפרשי ריביות והתקופה שנותרה), ועמלה תפעולית (בד"כ כ-60 ש"ח). המסלולים שבהם העמלות הכי משמעותיות הם מסלולים בריבית קבועה, בייחוד צמודי מדד.
האם תמיד כדאי לבצע פירעון מוקדם?
לא תמיד. הכדאיות תלויה בגורמים רבים כמו: סוג המסלול וגובה הריבית, גובה עמלות הפירעון, חלופות השקעה אחרות, ומצבכם הפיננסי הכללי. מומלץ לבצע חישוב כדאיות לפני קבלת החלטה.
איך להימנע מעמלות פירעון מוקדם?
ניתן להימנע מחלק מהעמלות: למסור הודעה מוקדמת לבנק לפחות 10 ימים לפני הפירעון כדי להימנע מעמלת אי-הודעה, לבצע פירעון במסלול פריים שלרוב אין בו עמלות היוון משמעותיות, או לתזמן את הפירעון בסמוך למועד עדכון ריבית במסלולים של ריבית משתנה.
מה ההבדל בין הקטנת תקופה להקטנת החזר חודשי?
בהקטנת תקופה, ההחזר החודשי נשאר זהה אך תקופת המשכנתא מתקצרת, מה שחוסך בריבית. בהקטנת החזר חודשי, תקופת המשכנתא נשארת זהה אך ההחזר החודשי קטן, מה שמשפר את התזרים השוטף. הקטנת תקופה חסכונית יותר כספית לטווח הארוך.
איזה מסלול כדאי לפרוע קודם?
בדרך כלל כדאי לפרוע קודם את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר, ובמקרה של ריביות דומות - את המסלול עם העמלות הנמוכות ביותר. מסלולי פריים לרוב הם הבחירה הטובה ביותר לפירעון מוקדם בגלל העמלות הנמוכות.
💬
האם המאמר הזה עזר לך?
המשוב שלך עוזר לנו לשפר את התוכן עבור כולם
לא עזרעזר מאוד
רוצה לשתף פרטים נוספים?↓
הדירוג שלך עוזר לנו להבין איך לשפר את התוכן ולהפוך אותו לשימושי יותר עבור קוראים אחרים.