קרן שווה או שפיצר: המדריך המלא לבחירת לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא למעשה המפה המוניטרית של ההלוואה. הוא מגדיר כיצד כל שקל שמשולם לבנק יחולק בין החזר הקרן לבין תשלום הריבית.

לוח שפיצר (המכונה גם "לוח אנויטי") מבוסס על נוסחה מתמטית שמייצרת תשלומים חודשיים שווים לאורך כל תקופת ההלוואה.

בתחילת ההלוואה, הרוב המכריע מכל תשלום מופנה לכיסוי הריבית, ורק חלק קטן מחזיר קרן. ככל שהזמן עובר, חלוקה זו מתהפכת בהדרגה.

לוח קרן שווה פועל על פי לוגיקה פשוטה: סכום הקרן המקורי מחולק באופן שווה לכל אורך תקופת ההלוואה. בכל חודש מחזירים סכום קבוע על חשבון הקרן, ואליו מתווספת הריבית המחושבת על יתרת החוב באותו חודש.

מכיוון שיתרת הקרן קטנה בכל חודש בסכום קבוע ומשמעותי, גם רכיב הריבית פוחת באופן עקבי, ולכן ההחזר החודשי הכולל הולך וקטן לאורך חיי המשכנתא.

בישראל, חלק ניכר מהמשכנתאות צמוד למדד המחירים לצרכן (CPI). כאשר המדד עולה, הוא מתווסף ליתרת הקרן הבלתי מסולקת – וכאן הבחירה בלוח הסילוקין הופכת לקריטית במיוחד.

משק בית ישראלי ממוצע מבצע שינוי במשכנתא (מכירה או מחזור) בכל 7-10 שנים. בנקודה זו, לוח הסילוקין משפיע דרמטית על "עלות היציאה".

עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) פועלת כפיצוי לבנק על אובדן הריבית כאשר הריבית בשוק ירדה מתחת לריבית המקורית. היא מחושבת על בסיס הערך הנוכחי של תשלומי הריבית העתידיים שהבנק "מפסיד".

בנק ישראל מציב מגבלות נוקשות שמשפיעות ישירות על הבחירה בלוח הסילוקין:

מגבלת PTI (Payment-to-Income): ההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית. עבור לווים על גבול יכולת המימון, קרן שווה עשוי להיות בלתי נגיש מכיוון שהתשלום הראשון גבוה משמעותית.