Bayzo
Bayzo
מחשבון משכנתאמרכז למידהלאנשי מקצועאודות
התחברותהצטרפו לפיילוט
הצטרפו
Bayzo

הפלטפורמה החכמה לרכישת דירה בישראל

למד

מרכז למידהמדריכי עומקמסלולי משכנתאשפיצר מול קרן שווהמילון מונחים

כלים

מחשבון משכנתא חינמימחשבון משכנתא מתקדםמחשבון זכאותמחשבון עלויות

לאנשי מקצוע

היתרונות שלנותוכניות ומחיריםהצטרפו לפיילוט

משפטי

מדיניות פרטיותתנאי שימושנגישות

© 2026 Bayzo. כל הזכויות שמורות.

דף הביתלמדמדריך מקיף למשפרי דיור
תהליך רכישה

מדריך מקיף למשפרי דיור

אפשרויות מימון, תהליכים ופתרונות למי שמחפש לשדרג את הדירה.

צוות Bayzo
8 דקות קריאה
1 בנובמבר 2024
מבוסס על מקורות רשמיים: בנק ישראל, רשות המסים ומשרד השיכוןנתונים מעודכנים לפי הוראות בנק ישראל (2025)

שדרוג דירה הוא לא רק למצוא בית יותר גדול – זו אחת העסקאות הפיננסיות המורכבות ביותר.

למה? כי אתם צריכים לתאם בין שני צדדים: למכור את הדירה הישנה ולקנות את החדשה. בינתיים יש לכם משכנתא פעילה, והבנק מסתכל עליכם אחרת מרוכש דירה ראשונה.

החדשות הטובות: יש כמה דרכים לעשות את זה, וכל אחת מתאימה למצב אחר. המדריך הזה יעזור לכם להבין את האפשרויות ולבחור את המסלול שמתאים לכם.

תוכן המדריך

  1. 1מה זה "משפר דיור"?
  2. 24 אפשרויות מימון למשפרי דיור
  3. 3השוואה: איזו אפשרות מתאימה לכם?
  4. 4שיקולי מס למשפרי דיור
  5. 5תכנון לוחות זמנים
  6. 6צ'קליסט למשפרי דיור
1

מה זה "משפר דיור"?

משפרי דיור הם אנשים או משפחות שכבר יש בבעלותם דירה (לרוב עם משכנתא פעילה), ומעוניינים לשדרג ולעבור לדירה חדשה וגדולה יותר.

למה זה מורכב?

כשיש לכם דירה קיימת עם משכנתא, רכישת דירה נוספת יוצרת מצב של שתי דירות ושתי הלוואות במקביל – לפחות לתקופה מסוימת.

24 חודשים
חלון הזמן
למכירת הדירה הישנה לשמירה על מס מופחת
70%
מימון מקסימלי
למשפר דיור (לעומת 75% לדירה ראשונה)

מגבלות מימון לפי סוג רוכש

דירה ראשונהעד 75% מימון
משפר דיורעד 70% מימון
דירה להשקעהעד 50% מימון
2

4 אפשרויות מימון למשפרי דיור

יש ארבע דרכים עיקריות לממן את השדרוג. כל אחת מתאימה למצב אחר:

אפשרות 1: משכנתא נוספת במקביל

לוקחים משכנתא חדשה על הדירה החדשה, בזמן שעדיין יש לכם משכנתא על הישנה. עד שתמכרו – משלמים שני החזרים במקביל.

יתרונות

  • רציפות מגורים – אין צורך לשכור דירה ביניים
  • גמישות – קונים עכשיו, מוכרים בנחת
  • אפשרות לקבל גרייס (דחיית תשלום קרן)

חסרונות

  • החזר כפול – עומס כלכלי משמעותי
  • הבנק בוחן יכולת החזר על שתי הלוואות
  • סיכון אם המכירה מתעכבת

אפשרות 2: מכירה לפני קנייה

מוכרים את הדירה הישנה, סוגרים את המשכנתא, ורק אז קונים את החדשה. מבחינת הבנק – אתם רוכשי דירה יחידה.

יתרונות

  • משכנתא עד 75% (כמו דירה ראשונה)
  • מס רכישה מופחת מראש
  • ללא סיכון של כפל הלוואות

חסרונות

  • צריך דיור ביניים – עלות וטרחה
  • סיכון שהמחירים יעלו עד שתקנו
  • לחץ למצוא דירה חדשה מהר

אפשרות 3: גרירת משכנתא

"גוררים" את המשכנתא הקיימת מהדירה הישנה לדירה החדשה – אותם תנאים, אותה ריבית, רק השעבוד עובר לנכס החדש.

יתרונות

  • שימור ריבית טובה מהעבר
  • חיסכון בעמלת פירעון מוקדם
  • רציפות ההלוואה – בלי "לשבור" משכנתא

חסרונות

  • הבנק לא חייב לאשר
  • לא מגדיל את סכום ההלוואה
  • מורכב לוגיסטית – צריך תיאום מדויק

אפשרות 4: הלוואת גישור

הלוואה קצרה (1-3 שנים) שמגשרת על הפער – קונים את הדירה החדשה, ובמקביל משלמים רק ריבית עד שמוכרים את הישנה.

יתרונות

  • גמישות מלאה בעיתוי
  • החזר נמוך בתקופת הביניים (רק ריבית)
  • קונים כמו "מזומן" – יתרון במו"מ

חסרונות

  • ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה
  • מוגבל ל-50% מערך הדירה הישנה
  • סיכון אם לא מצליחים למכור בזמן
3

השוואה: איזו אפשרות מתאימה לכם?

לפי מצב פיננסי

כושר החזר גבוה
מומלץ:משכנתא במקביל + גרייס

ההכנסה שלכם עומדת בהחזר כפול, הגרייס מקל על תקופת הביניים – ומוכרים בנחת בלי דיור זמני.

הון עצמי גבוה
מומלץ:מכירה לפני קנייה

אין צורך במימון ביניים יקר, ומול הבנק אתם רוכשי דירה יחידה – עד 75% מימון ומס רכישה מופחת.

ריבית מעולה
מומלץ:גרירת משכנתא

משמרים את הריבית הטובה מהעבר וחוסכים עמלת פירעון מוקדם – במקום לקחת הלוואה חדשה בתנאי השוק של היום.

הזדמנות חד-פעמית
מומלץ:הלוואת גישור

משחררת כסף מיד וקונים כמו במזומן – יתרון במו"מ ששווה את הריבית הגבוהה כשדירה טובה לא מחכה.

לפי עדיפות

מינימום סיכון
מומלץ:מכירה לפני קנייה

בלי שתי הלוואות במקביל ובלי תלות בקצב המכירה – הכסף מהדירה הישנה כבר ביד לפני שמתחייבים.

מינימום טרחה
מומלץ:משכנתא במקביל

תהליך בנקאי אחד, בלי דיור ביניים ובלי לתאם מועדי מכירה וקנייה – נשארים בבית עד שהחדש מוכן.

מינימום עלות
מומלץ:גרירה (אם ריבית טובה)

ההלוואה פשוט ממשיכה – בלי עמלת פירעון מוקדם ובלי להחליף ריבית נמוכה מהעבר בריבית גבוהה יותר.

מקסימום גמישות
מומלץ:הלוואת גישור

משלמים רק ריבית עד המכירה ואת העיתוי קובעים אתם – בלי לחץ למכור מהר ולהתפשר על המחיר.

4

שיקולי מס למשפרי דיור

מס רכישה לפי סוג רכישה

דירה יחידהפטור עד 1.98Mמדרגות מופחתות מעל
דירה נוספת8% מהשקל הראשוןללא הטבות
משפר דיורכמו דירה יחידהאם מוכרים תוך 24 חודש

החלון של 24 חודשים

אם רכשתם דירה חדשה ומכרתם את הישנה תוך 24 חודשים – משלמים מס רכישה כמו על דירה יחידה. עברו 24 חודשים? תשלמו את ההפרש כמו על דירה שנייה.

מס שבח

על מכירת דירת המגורים היחידה יש פטור ממס שבח. כדי ליהנות מהפטור, צריך שהדירה הנמכרת תהיה דירתכם היחידה במועד המכירה (או שתהיה יחידה תוך 24 חודשים).

5

תכנון לוחות זמנים

הסנכרון הקריטי

הרגע המסוכן ביותר הוא כשאתם צריכים לשלם על הדירה החדשה, אבל עדיין לא קיבלתם כסף מהמכירה. תכנון נכון של לוח התשלומים הוא קריטי.

טיפים לתזמון

1
קבלו אישור עקרוני לפני הכל

גם אם יש לכם משכנתא קיימת, קבלו אישור עקרוני למשכנתא החדשה לפני שאתם חותמים על משהו.

2
תאמו לוחות תשלומים

ודאו שהתשלומים על הדירה החדשה מתוזמנים אחרי שתקבלו כספים מהמכירה.

3
השאירו מרווח ביטחון

מכירות מתעכבות. תכננו כאילו המכירה תיקח 3-6 חודשים יותר מהצפוי.

4
דברו עם עורך דין מנוסה

עסקת שדרוג דורשת תיאום בין שני חוזים. עו"ד טוב יכול לעזור לכם להימנע מבעיות.

6

צ'קליסט למשפרי דיור

לפני שמתחילים

1
בדיקת יתרת משכנתא

כמה נשאר לשלם על הדירה הנוכחית

2
הערכת שווי

כמה תקבלו מהדירה הישנה (שמאות)

3
אישור עקרוני

קבלו אישור עקרוני למשכנתא חדשה

4
רזרבה לעלויות

הכינו 10%-15% מהתקציב לעלויות נלוות

ביצוע העסקה

1
השוואת אפשרויות

השוו את 4 האפשרויות למצב שלכם

2
חתימה על חוזה

חתמו עם תנאים שמתאימים ללוח הזמנים

3
רישום הערות אזהרה

ודאו רישום על שני הנכסים

4
תיאום עורכי דין

תאמו בין עו"ד של שתי העסקאות

חשבו את ההחזר החודשי

בדקו כמה יעלה לכם ההחזר החודשי עם כל אחת מהאפשרויות

מחשבון משכנתא

מונחים שכדאי להכיר מהעמוד הזה

דירה ראשונההטבת מס רכישה משמעותית: 0% עד כ-1.98M ₪. ניתן לקבל גם אם רכשת בעבר ומכרת.משפרי דיורבעלי דירה קיימת המעוניינים לרכוש דירה חדשה לשיפור תנאי המגורים.גרייסתקופה בתחילת ההלוואה בה משלמים רק את הריבית או לא משלמים כלום.מס רכישהמס ממשלתי שמשולם בעת רכישת דירה, המחושב כאחוז משווי העסקה.עמלת פירעון מוקדםתשלום שעלול לחול אם הלווה מחליט לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה.הון עצמיסכום הכסף האישי של הקונה שמשמש לתשלום חלק ממחיר העסקה.גרירת משכנתאהעברת משכנתא קיימת מנכס אחד לנכס אחר בעת מכירה ורכישה.הלוואת גישורהלוואה קצרה טווח לגישור פיננסי בין מכירת נכס לרכישת נכס חדש.
לכל המילון

בקיצור, מה צריך לזכור?

  • 124 חודשים למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת
  • 2משפר דיור מקבל עד 70% מימון (לא 75% כמו דירה ראשונה)
  • 34 אפשרויות מימון: משכנתא במקביל, מכירה תחילה, גרירה, או גישור
  • 4הלוואת גישור = פתרון יקר אבל גמיש, עד 50% מערך הדירה הישנה
  • 5גרירת משכנתא שווה רק אם יש לכם תנאי ריבית מעולים
  • 6תכנון לוח תשלומים נכון הוא קריטי – השאירו מרווח ביטחון

שאלות נפוצות

תצטרכו לשלם את ההפרש במס רכישה – כאילו קניתם דירה שנייה מלכתחילה. ההפרש יכול להיות משמעותי (8% מהשקל הראשון במקום מדרגות). בנוסף, אם יש לכם הלוואת גישור, תצטרכו למחזר אותה או למצוא פתרון מימון אחר.

מקורות

  • בנק ישראל – מגבלות משכנתאות
  • בנק דיסקונט – גרירת משכנתא
  • רשות המיסים – מס רכישה

מושגים שכדאי להכיר

משפרי דיורבעלי דירה קיימת המעוניינים לרכוש דירה חדשה לשיפור תנאי המגורים.הלוואת גישורהלוואה קצרה טווח לגישור פיננסי בין מכירת נכס לרכישת נכס חדש.מיחזור משכנתאהחלפת משכנתא קיימת בהלוואה חדשה בתנאים משופרים.

עכשיו תורכם לחשב

בואו לראות איך המספרים האלה נראים במציאות שלכם

למחשבון החכם

קריאת המשך מומלצת

תכנון משכנתא נכונה בישראל

מדריך לתכנון משכנתא חכמה - דירה ראשונה, דירה שנייה ונכס להשקעה.

10 דק׳ קריאהקראו

תהליך זרימת הכסף ברכישת דירה

הבנת תהליך העברת הכספים - מההון העצמי, דרך המשכנתא, ועד המוכר.

6 דק׳ קריאהקראו
המאמר הבאתהליך זרימת הכסף ברכישת דירה
חזרה למרכז הלמידה