רוב רוכשי הדירות מתמקדים במחיר הנכס ובמשכנתא, אבל בין המחיר שכתוב בחוזה למחיר הסופי שתשלמו בפועל, מפרידים 5% עד 15% של עלויות נלוות. ב-Bayzo אנחנו קוראים לזה "התקציב השקוף" – ובמדריך הזה נעזור לכם לראות אותו בבירור, לתכנן נכון, ולהימנע מהפתעות יקרות.
עלויות חובה ברכישת דירה
אלה הן ההוצאות שאי אפשר להימנע מהן בעת קניית נכס בישראל - תשלומים הקבועים בחוק או הנדרשים לצורך השלמת העסקה.
מס רכישה
מס רכישה הוא תשלום חובה המשולם למדינה בעת רכישת נכס מקרקעין. המס מחושב באחוזים משווי הדירה לפי מדרגות מס.
מדרגות מס רכישה לפי סוג דירה
דירה ראשונה (יחידה)
דירה נוספת / להשקעה
נקודות חשובות
מדווחים לרשות המסים תוך 30 יום מחתימת החוזה ומשלמים תוך 60 יום. משפרי דיור נהנים ממדרגות של דירה יחידה אם ימכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים. קיימות הקלות לנכים, עולים חדשים ואוכלוסיות נוספות.
שכר טרחת עורך דין
ייצוג משפטי בעסקת מקרקעין הוא הוצאה כמעט הכרחית. בעסקת יד שנייה כל צד שוכר עורך דין, וברכישה מקבלן - הקבלן מחייב את הרוכש לשלם עבור עו"ד מטעמו.
עלויות משוערות
טיפים
סכמו מראש את שכר הטרחה בכתב. ודאו שעורך הדין מומחה למקרקעין ומנוסה ברישום זכויות. כל השירותים חייבים במע"מ 17%.
אגרות רישום (טאבו)
אגרות רישום הן תשלומי חובה למדינה עבור רישום הנכס על שמכם.
אגרות עיקריות
מידע חשוב
סה"כ כמה מאות שקלים. ללא תשלום האגרות והרישום, לא יועברו הזכויות על שמכם באופן רשמי.
עלויות נלוות למשכנתא
מרבית רוכשי הדירות בישראל נעזרים במשכנתא. נטילת משכנתא מביאה עימה מספר עלויות נוספות שחשוב להכיר.
עמלת פתיחת תיק
תשלום חד-פעמי לבנק בעת אישור המשכנתא.
טיפ חשוב
ניתן להתמקח על עמלה זו! לפעמים מקבלים הנחה או פטור מלא, במיוחד ללקוחות טובים או במסגרת מבצעי בנק.
שמאות מקרקעין
הבנק דורש שומת שמאי כדי לוודא שההלוואה מוצדקת ביחס לערך הנכס.
טיפ
השוו בין שמאים מתוך רשימת הבנק - בדקו מחיר, זמינות והמלצות לפני הבחירה.
ביטוחי משכנתא
החוק מחייב רוכשי דירה עם משכנתא לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה לטובת הבנק.
עלויות ביטוח משוערות
מידע חשוב
ניתן לרכוש דרך הבנק או באופן עצמאי בכל חברת ביטוח. השוואת הצעות יכולה לחסוך מאות שקלים בשנה.
ייפוי כוח נוטריוני
הבנק ידרוש חתימה על ייפוי כוח נוטריוני שמאפשר לו לבצע פעולות בקשר לנכס.
עלות: 100-250₪
במקרה של דירה ראשונה, ייתכן ותתבקשו גם לחתום על תצהיר "דירה יחידה" לצורך הטבות ריבית.
עלויות שאינן חובה אך מומלצות
הוצאות שאפשר תיאורטית לחסוך, אבל במציאות רוב הרוכשים משלמים אותן כי הן מועילות מאוד.
יועץ משכנתאות פרטי
יתרונות
- עובד בשבילכם, לא בשביל הבנק
- יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בריבית לאורך חיי המשכנתא
- מכיר את השוק ויודע איפה לנהל משא ומתן
חסרונות
- עלות של אלפי שקלים
- אפשרות חלופית: ללמוד את הנושא בעצמכם וללוות את יועץ הבנק (ללא עלות)
דמי תיווך
אם מצאתם את הדירה דרך מתווך נדל"ן, צפו לשלם עמלת תיווך.
טיפים לחיסכון
התמקחו! הפחתה של 0.5%-1% יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים. אם המתווך מייצג גם את המוכר - יש מקום להפחית אחוז. חלופה: לחפש דירות בעצמכם דרך יד2 ופורטלים אחרים.
בדק בית (בדיקת מהנדס)
בדיקה הנדסית של הדירה על ידי מהנדס מקצועי, שמאתר ליקויים נסתרים: רטיבות, בעיות בצנרת ובחשמל, סדקים, ועוד.
למה זה שווה את זה
יכול לחשוף פגמים שעולים עשרות אלפי שקלים לתיקון. ממצאי הבדיקה יכולים לשמש למשא ומתן עם המוכר. מומלץ במיוחד בדירות יד שנייה. בצעו את הבדיקה לפני סגירת העסקה הסופית.
עלויות מעבר והכנה למגורים
העלויות שמגיעות רגע לפני הכניסה לדירה החדשה.
הובלה
עלויות הובלה משוערות
טיפים
קבלו הצעת מחיר מסודרת בביתכם, לא רק טלפונית. השוו בין מספר מובילים. ודאו ביטוח תכולה בהובלה.
שיפוץ והתאמות
במיוחד בדירה יד שנייה, רבים מבצעים שיפוץ לפני הכניסה.
טווח עלויות שיפוץ
טיפ
קבעו סכום יעד לשיפוץ מראש. השאירו רזרבה של 10%-15% לבלת"מים. השוו מחירים בין קבלני שיפוצים. אפשר לדחות חלק מהשיפוץ לשלב מאוחר יותר.
ריהוט וציוד
רכישת ריהוט חדש, מכשירי חשמל, ארונות ואביזרים לבית.
עלות משוערת: עשרות אלפי שקלים (אם מתחילים מאפס)
טיפים לחיסכון
קנייה מחודשת של חלק מהציוד. דחיית רכישות שאינן דחופות. השוואת מחירים בין חנויות.
השוואה לפי סוג רוכש
העלויות משתנות משמעותית בהתאם לסוג הרכישה. הנה ההבדלים העיקריים:
עלויות נלוות לפי סוג רוכש
דירה ראשונה
משפר דיור
דירה להשקעה
חשבו את העלויות שלכם
השתמשו במחשבון עלויות הרכישה לחישוב מדויק של כל העלויות הנלוות לפי סוג הרכישה שלכם
מחשבון עלויות רכישהאיך לתכנן תקציב נכון
ארבעת השלבים לתכנון תקציב
חשבו את ההון העצמי הזמין
רשמו את כל מקורות ההון: חסכונות, קרנות השתלמות, עזרה משפחתית, תמורה ממכירת נכס קיים.
הפחיתו את העלויות הנלוות הצפויות
זכרו - כסף שתשלמו למיסוי, עו"ד, תיווך וכו' יוצא מההון העצמי שלכם ולא ממומן על ידי הבנק.
בדקו את יחס ההון העצמי לשווי הנכס
דירה ראשונה: לפחות 25%. משפר דיור: לפחות 30%. השקעה: לפחות 50%.
שמרו רזרבת ביטחון
אל תתקרבו עד הקצה ליכולת שלכם. שמרו מרווח להוצאות בלתי צפויות, שינויים בריבית, או תקופות של ירידה בהכנסה.
הכלל החשוב
הבנק מממן רק את מחיר הנכס (בחלקו). כל העלויות הנלוות - מס רכישה, עו"ד, שמאי, תיווך, שיפוץ - צריכות להגיע מההון העצמי שלכם.
כמה דירה אתם יכולים לקנות?
השתמשו במחשבון כושר הרכישה שלנו כדי לגלות מה התקציב הריאלי שלכם כולל כל העלויות הנלוות
מחשבון יכולת רכישה